一至九月惠州房屋销售价格指数及变动调查分析

从价格指数看2008年惠州房产市场的走势

2008年，全国房地产市场进入一个调整期，从各方面数据显示，惠州楼市的整体成交量和价格均呈现下降趋势，市场需求转淡，观望气氛浓厚。近期国家统计局惠州调查队结合各相关企业上报的调查数据，对部分房地产企业进行现场走访调研，与企业相关人员对房屋的开发、销售、市场前景等话题进行了座谈，本文重点透过惠州房屋销售价格指数及走访调研情况，综合看待惠州楼市价格的变动趋势和房地产市场整体形势。

一、1-9月房屋价格指数情况分析

今年以来，随着国家调控房地产市场的措施到位，供不应求的状况已经不再，众多开发商不得不放低姿态进行促销，“日赠百金”、“看房抽奖送宝马”、“折上折”、“办会员卡获赠现金回馈”、“提前登记可获额外开盘优惠”等各种促销措施层出不穷，以趋于回归、较为实在的价格和销售手段吸引客户购买，争夺有限的房屋消费市场。通过房屋销售环比指数的走势图看，今年各月销售价格环比指数除4月份和6、7月价格不变外，其余各月价格都有微降，1-8月份房屋销售环比价格指数分别是：-0.5%、-0.1%、-0.6%、持平、-0.1%、持平、持平、-0.1%。（详见下图）

根据国家房地产价格指数调查方案的计算方法，房屋环比指数的下降直接影响到同比指数的下降，从下一折线图可以直观反映,今年1月份开始，我市的房屋销售价格同比指数涨幅呈现出递减趋势，甚至在8、9月出现了比去年同期价格指数下跌的态势，同比指数涨幅的情况为：12.5%、11.1%、8.9%、6.4%、3.9%、2.4%、1.1%、-0.3%、-1.2%。某业内专家指出增长幅度回调至5%以内均属于正常，国家宏观层面也是朝这个目标作出努力的。惠州今年5月份起房价指数同比增长幅度就已进入5%以内，较好地回应来自国家高层的政策。

目前，全国共有70个大中城市开展房地产价格指数调查，广东省被国家抽选的5个城市，分别是广州、深圳、惠州、湛江和韶关，根据下表中2008年各地1-9月同比指数的对比，五个城市的房屋销售同比指数都是处于一个递减趋势。

房屋销售价格指数由新建房和二手房两个价格指数组成，构成分析如下：

1、新建房同比价格指数递减。新建房1-9累计价格同比指数为106.3，与去年同期比下降了0.7个百分点，各月同比指数涨幅呈现递减趋势，是直接影响房屋销售价格指数的主要因素。从房屋类型来看，我市开发商大部分仍然是主推普通高层住宅，1-9月普通高层住宅销售价格指数同比累计上升107.4%, 居各类房屋价格同比涨幅之首；从套型来看，90平方米以下的房屋价格同比指数则出现了上升的趋势，今年1-9月价格指数依此为99.8%、99.8%、98.7%、100.3%、99.2%、100.1%、100.8%、100.6%、100.6%，小户型在楼市整体遇冷的情况下销售出现了逆市回升。根据某调查企业开发商的看法，认为其企业开发的小户型楼盘的热销，可能有几个方面的原因：一是有市场的需求，特别是80后年轻一代，包括不少小有积蓄的单身男女，向往拥有自己的独立生活空间，这是一种梯次消费性的需求，待经济条件改善后再行换大一点的房子安家乐业；二是惠州这两年房价涨幅较大，现有房价和大多数人的购买能力之间有较大差距，进入调整期的消费者购房置业变得相对理性，不再盲目跟风“追涨不追跌”，而较多地按照自己经济实力，购买总价较低的中小户型房子；三是小户型产品的户型不断创新，配置日趋完善，功能齐全，性价比高，较多地满足年轻公务员和白领阶层的选择，而且小户型受政策支持，买楼者能享受较多的政策性优惠。

2、透过今年环比指数的变化来看，1-9月份各月二手房环比指数为：98.8%、99.9%、99.4%、99.5%、100%、99.9%、100.1%、100%、100.3%，从7月份开始，价格有所上升，特别是9月份，环比价格指数上升了0.3个百分点，进而也影响了9月份房屋销售价格环比指数上升了0.1个百分点。通过惠州中介机构上报的数据显示以及走访企业调研的情况反映，目前二手房房源较为丰富，涵盖了各个价格段位，房屋新旧程度也各不相同，地理位置更是遍布惠州东南西北中，供给趋于多样化，二手房价位和地理位置的多样性，让消费者可以在有更多的选择空间前提下寻求自己满意的居所。消费者刚性需求的释放和部分选择低价有潜力升值空间的投资商仍然是二手房市场的主要购买者。另外，二手房相对于一手房还有一个明显的优势，那就是二手房交易快、入住时间短，只要进行简单装修或短时间翻修后即可入住，且目前现房风险低于期房。