惠州地产丞待营销变阵 地产开发投资快速增长

伴随深圳产业结构调整，部分工业向周边区域转移，加之惠州的数码电子产业和中海壳牌项目发展，近年来惠州城市建设水平不断加速。而深圳不断高涨的房价，也令惠州开始承接深圳等地转移而来的居住需求。从2005年开始，中信华南、合生创展、金融街、富力地产、碧桂园、雅居乐、万科、龙光集团等一大批有实力的开发商竞相进驻惠州拿地开发。到了2007年，惠州的房地产开发投资及异地炒楼比例都在快速增长。

仅在惠城区，投资额上亿元的房地产项目就有富力·丽港中心、雅居乐·白鹭湖、合生·帝景湾、合生·国际新城、东湖花园、港惠新天地等。惠阳区的59个重点建设项目中，房地产项目占16个，总投资逾58亿多元，占59个重点建设项目总投资的51％左右，其中包括碧桂园斥15亿元巨资打造的惠阳度假村、中建蛇口携手南山集团投资6亿元打造的惠阳名盘“半岛一号”，以及深圳振业投资5亿元开发的项目等。

大量品牌高端楼盘的开发建设，对惠州的楼价产生直接的影响。惠城区单月房价攀上6000元／平方米，即被分析人士指为高端产品集中入市的反映。雅居乐·白鹭湖独栋别墅开盘初期的售价每平方米即超过2万多元。而富力·丽港中心、合生·国际新城、锦湖湾、惠州奥林匹克花园、鹏基万林湖等项目，开盘价格多在10000元／平方米以上。

2007年，惠城区商品房预售均价为4732元／平方米，全年新房预售总金额达114亿元，较2006年同比涨70％。在这个交易数据的背后，有着大量外地尤其是深圳购房客的身影。而今年以来随着房地产市场大环境的日益严峻，深圳客逐渐退出，惠州楼市成交持续低迷，直接降价、分期付首期以及折扣优惠加大等促销措施也纷纷亮相。

应对外来购房需求的急剧减少，许多品牌房地产商开始加大本地广告投放，以吸引本地买家。本地买家成为卖楼主攻目标。以富力·丽港中心为例，其首期所推高级江景住宅145－260平方米一线双江景大户，户型以四房二厅及五房二厅为主。5月开盘以来，总销售额2.8亿元，本月销售约8000万元；据统计，已成交单位中，85％是本地人购买的。

由于此前大量楼盘主打外来购房需求，在定位及价格上都是迎合中高端客户，导致目前惠州楼市产品结构出现中高档市场存货太多，中低端、中小户型住宅供货较少的矛盾。截至2008年5月，惠城区可售住宅面积为132.1448万平方米，可售住宅套数为10214套。在本地购房客消费能力有限的情况下，大量定位高端的楼盘如何赢得青睐，获得良好销售成绩，正考验着各大品牌开发商的营销应对策略。

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